Олимпийский тариф
Способна ли сочинская стройка окупить себя.
Все помнят знаменитую "Лужу" в 1990-х и начале 2000-х. Когда стадионом заправлял Владимир Алешин, советник мэра столицы Юрия Лужкова, доходы от расположившегося там рынка составляли 85% выручки "Лужников", а затем деньги начал приносить девелопмент: в 2011 г. продажи квартир в возведенном на Хамовническом валу доме обеспечили треть выручки комплекса. Но после отставки мэра все изменилось. Новый градоначальник Сергей Собянин настаивал на том, чтобы Алешин расстался со своими акциями. СМИ писали, что за 22,5% бывший глава спорткомплекса получил 10 млн евро и долю в фитнес-центре "Мультиспорт", находящемся на территории "Лужников". Летом 2011 г. "Лужа" закрылась, все павильоны снесли. Вообще торговля, за счёт которой раньше выживали стадион "Динамо", СК "Олимпийский" и многие другие спортивные сооружения, была запрещена.
Контроль над "Лужниками", "Олимпийским" чиновники вернули, а другие спортивные сооружения, построенные к Олимпиаде-80, как были, так и остаются в собственности — либо федеральной, либо столичной. Но денег они практически не приносят. При выручке "Лужников" в 1,5-2 млрд руб. в 2006-2010 гг. чистая прибыль составляла от 200 до 400 млн руб. В 2012 г. она сократилась до 133 млн руб. У "Олимпийского" показатели скромнее. При обороте примерно в 1,15 млрд руб. в2012г. комплекс заработал 27,65 млн руб. чистой прибыли. "Олимпийский" балансирует на грани окупаемости, едва концы с концами сводит, притом что это Москва, где постоянно проводятся концерты звезд, спортивные соревнования, — подчеркивает Игорь Николаев из ФБК.- Что же будет в Сочи после завершения Олимпийских игр?"
Практичный бизнес
Минимальную рентабельность или даже убытки демонстрируют практически все бывшие олимпийские объекты Москвы — идёт ли речь о велотреке, гребном канале в Крылатском, Битцевском конно-спортивном комплексе, стадионе "Динамо" или СК "Олимпийская деревня-80" на юго-западе Москвы. Единственный способ сделать объект прибыльным — егоперепрофилирование, на что вряд ли согласятся власти, или редевелопмент территорий, что разрешили ВТБ вокруг стадиона "Динамо" у одноименной станции метро, или ГК "Грас" совместно с ВФСО "Динамо" на "Речном вокзале". Там недалеко располагается ещё одинлегендарный дворец спорта СК "Динамо", находящийся, можно сказать, в полуаварийном состоянии (подробности в №36от 30.09.2013 "Приключения девелоперов").
"Практика передачи спортивных сооружений в частные руки приводила, как правило, к их переформатированию, и результат был отрицательный. Сейчас государство озаботилось созданием символических мест, как, например, олимпийские "Лужники",
предназначенных именно для социальных нужд, а не для коммерческого использования. Это знаковые объекты, и они должны работать по своему спортивному назначению", — говорит генеральный директор Центра политической информации Алексей Мухин. "Спортивные объекты приходится дотировать за счёт государства, — отмечает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.- Как только их касаются коммерсанты, они переориентируются на коммерческую составляющую, аспорт становится вторичным источником привлеченияпосетителей на торговые мощности". "Бизнесмены очень практичны, и главная идея — это целесообразность того или иного проекта, — добавляет совладелец ГК "МИЦ" Андрей Рябинский. — Если её нет, ничего работать не будет. Бизнесмен пойдет туда, где выгодно, или воспримет это как социальную ответственность или благотворительность". По их мнению, сочинские олимпийскиеобъекты необходимо или сразу перепрофилировать, или государству их надо защищать и финансово поддерживать.
Прибыль через сорок лет
Сколько потратили на столичные стадионы к брежневской Олимпиаде, сейчас подсчитать не представляется возможным. Но сочинская стройка Владимира Путина по масштабам тем тратам не уступает и даже их превосходит. Олимпийский бюджет Сочи превышает 1,5 трлн руб. Стоимость проекта с 2007г. выросла в пять раз (с 314 млрд руб.). В нём поучаствовали не только крупнейшие госкомпании — " Газпром", " Роснефть", Сбербанк, ВЭБ и др., но и богатейшие бизнесмены страны — Олег Дерипаска , Виктор Вексельберг, Владимир Потанин. Показательно, что ни один измировых лидеров гостиничного или туристического бизнеса не пришел в Сочи, опасаясь непросчитанных рисков.
Проиграли все. Из двадцати кредитов на 241 млрд руб. ВЭБ готовится реструктуризировать девять — примерно на 190 млрд руб. До 2016 г. по ним можно не платить. Проекты, которые кредитовал банк, балансировали на грани окупаемости с самого начала, а затем стали дорожать из-за дополнительных требований Международного олимпийского комитета. И сейчас все без исключения инвесторы утверждают, что без помощи государства проекты не окупятся никогда. "В ближайшие годы после Игр " Роза Хутор" ожидает ежегодную выручку в 3-5млрд руб. При этом ежегодно компания должна платить порядка 5 млрд руб. по кредиту и 1 млрд руб. налога на имущество. К концу 2013 г. по кредиту ВЭБа накопилось только процентов около 13 млрд руб.,- поясняет собеседник "Ко" в " Интерросе". — Если не реструктурировать обязательства, у проекта не будет окупаемости. Если же проценты не будут капитализироваться ежегодно, а по налогу на прибыль объявят каникулы, то через двадцать лет компания сможет сама нести свои обязательства, а через сорок лет получит первую чистую прибыль". В" Базэле" более оптимистичны. Там рассчитывают, что к 2019 г. пассажиропоток сочинского аэропорта вырастет до 4 млн человек в год (2013 г. — 2,4млн). Так же, как и Потанин с "Розой Хутор", Дерипаска хочет превратить Олимпийскую деревню во всесезонный курорт, а сочинский порт трансформировать в яхтенную марину.
Как в Европе
В декабре 2013 г. премьер-министр Дмитрий Медведев пообещал решить кредитные проблемы, дабы они не привели бизнесменов к катастрофическим убыткам. Тогда он и разрешил отсрочить выплату процентов до 2015 г., что позднее подтвердил в интервью "Россия-24" глава ВЭБа Владимир Дмитриев. Но окончательной ясности нет до сих пор. "Проценты по кредитам ВЭБа не станут начислять или не будут требовать до 2015 г.? Если второе, то это больше похоже на отсрочку исполнения приговора", — говорил в одном интервью Владимир Потанин.
Что будет с Сочи дальше? Как использовать спортивные сооружения, тоже не ясно. Например, ледовую арену "Шайба", построенную за $100 млн совладельцем УГМК Искандером Махмудовым и подаренную " Олимпстрою", предполагалось перевезти в Ставрополь. Но город отказался от столь "щедрого" подарка: затраты на разборку и транспортировку сооружения превышали его стоимость. Кстати, расходы только на содержание "Шайбы" зашкаливают за $1 млн в год.
О коррупции чиновники предпочитают не говорить, но скандалов здесь было предостаточно. Правда, они касались не крупного бизнеса, а подрядов, отдаваемых на откуп местным строительным конторам. "Вряд ли ктоздесь поживился на крупных подрядах, — рассказывает топ-менеджер одной из строительных компаний,- мы-то уж точно сработали если не в минус, то в минимальный плюс".
Полтора триллиона не пропали бесследно: город преобразился. "Приезжайте и посмотрите сами", — не перестаешь слышать от чиновников. Посмотреть действительно есть на что: новый аэропорт, автомобильные развязки и дороги, Олимпийская деревня со всеми её стадионами, отели, причём не только недорогие, чтобы переночевать, но и люксовые Park Inn, Golden Tulip, Radisson, Mercury с дорогими ресторанами, бутиками, салонами красоты. Вопрос лишь в том, кому все это будет нужно уже в конце марта, когда гости Олимпиады и спортсмены разъедутся? Эксперты только и прогнозируют, во сколько раз снизится посещаемость курортов, загрузка отелей, число ресторанов и магазинов.
Девять часов из Парижа
Уже в этом году Краснодарскому краю придётся нелегко: объём инвестиций сократится на треть — с 900 до 600 млрд руб., объёмы строительства — на 36%, до 300 млрд руб. Начнёт снижаться занятость населения и прибыль компаний. Конечно, если что-то не придумать.
Как сделать Сочи привлекательным? Мировая практика общеизвестна: всевозможными способами поднимать авторитет. "Пригласить звезд шоу-бизнеса мирового уровня, королевских особ и т.п., — советует Георгий Дзагуров, — и благодаря им раскручивать место". По мнению Алексея Мухина, важно показать, что Сочи работает на том же уровне, что и другие международные туристические курорты. Тогда на фоне неспокойной ситуации в Турции, Египте и Таиланде туристический поток в регион будет увеличиваться. "Сочи рассчитан на тех граждан, кто раньше там отдыхал, у них сохранилась ностальгия по этим местам. Плюс молодежь, — рассуждает Алексей Мухин. — Достаточно придумать и организовать несколько специальных тусовочных мест, ввести на них моду, и туда потянутся".
Что ещё следует сделать в Сочи, так это привести в соответствие цены и уровень сервиса. 60 000 руб. в сутки за номер в пятизвездочной гостинице с окнами на стройку, а значит, и с соответствующим комфортом или счёт на 12000 руб. на четверых в хинкальной, не превосходящей по уровню сетевую закусочную, — это перебор. "Необходимо обеспечить приемлемый уровень сервиса при адекватных ценах. Пока качество не соответствует западным аналогам", — констатирует генеральный директор краснодарской MACON Realty Group Илья Володько.
Можно попробовать создать в городе игорную зону, что предлагает глава Сбербанка Герман Греф. По его мнению, это позволит частично окупить затраты инвесторов (одним из крупнейших является "Сбер") на строительство олимпийских объектов. В данном случае речь может идти о создании системы казино, подобной существующим в Монако и Лас-Вегасе. О возможности создания игорной зоны говорит и Андрей Рябинский, один из организаторов боксёрского поединка за звание абсолютного чемпиона мира по версии WBA между Владимиром Кличко и Александром Поветкиным. "Лас-Вегас раньше тоже был пустыней, а сейчас город привлекает миллионы игроков и туристов, — рассуждает он. — Чтобы люди поехали, следует ответить на вопрос: зачем? Что там интересного? Если в Сочи регулярно будут проводиться крупные шоу, спортивные соревнования, "Формула-1", то регион раскрутится. Не исключаю, что в этом случае там можно провести и мировой боксёрский поединок".
Независимый эксперт по рынку курортной недвижимости Ольга Широкова считает, что игорная зона — единственное спасение для Сочи. Все построенные в регионе объекты связаны с сезонностью и никогда не окупят своих затрат — короток и летний сезон, и зимний. По её мнению, Сочи проигрывает другим мировым курортам по климатическим условиям, ценам, сервису и окружающей инфраструктуре. "О яхтенном туризме в Сочи можно забыть. Море слишком глубокое — с15метров от берега уже якорь не бросить, — соглашается Георгий Дзагуров. — О туризме на круизных лайнерах в городе даже не задумывались. Он оторван от других интересных мест, и мало кто будет отклоняться от маршрута, чтобы посмотреть только один город". "Для открытия игорной зоны требуются интересная история или идея, оператор, льготный режим налогообложения и правильные стыковочные авиарейсы с недорогими билетами, чтобы в Сочи ехали со всего мира", — добавляет Ольга Широкова. Сейчас такого нет. Например, группа французских туристов добиралась из Парижа в Сочи с пересадкой в Москве более девяти часов.
Не все, впрочем, считают правильным создание в Сочи игорной зоны. Она потребует дополнительных внушительных инвестиций. "Игорная зона в сегодняшней ситуации не способна развиваться, если появится пять казино по $50 млн. Нужно делать, как в Макао, а это минимум $10-15 млрд, — поясняет Георгий Дзагуров. — Умировых операторов никакого желания инвестировать в Россию нет, а отечественный игорный бизнес таких сумм не потянет".
Сочи вместо Питера
Чиновники тем временем продолжают предлагать новые способы привлечения туристического и делового потока в Сочи. Причём, как обычно, смотрят не на мировой опыт, а идут своим путём. Приз за креативность, пожалуй, можно отдать Герману Грефу. Ещё бы: стоимость комплекса "Горная карусель", который достраивает Сбербанк, — больше 70 млрд руб., из них 52 млрд руб. — кредитная линия ВЭБа. Понятно, что и этот объект окупить практически невозможно.
Теперь глава "Сбера" предложил проводить в Сочи годовые собрания акционеров госкомпаний. По данным Росимущества, в конце 2012 г. насчитывалось 2900компаний с госучастием. Конечно, выезжать туда смогут только крупные акционерные общества. "Все равно как бы ни столкнуться с дефицитом билетов, гостиничных мест, ресторанов, — иронизирует Георгий Дзагуров. — Ноесли эту идею не примут на государственном уровне, "Сбер" вполне может выдвинуть новую. Например, проводить в "Горной карусели" собрания кредиторов всех должников банка". По его словам, ещё можно обязать госкомпании отправлять по путёвкам в Сочи своих сотрудников, есть Краснодарский и Ставропольский края, куда также может быть спущена такая разнарядка. Тогда в Сочи действительно не будет свободных мест.
То, над чем сейчас посмеиваются, на самом деле уже происходит. ОАО " РЖД" уже не первый год проводит в Сочи свой форум "Стратегическое партнёрство 1520", в южный город переехал банковский форум, начали проводить инвестиционный форум. "От мероприятий отбоя нет, — отмечает Алексей Мухин. — Это первые ласточки. Выездные мероприятия госкомпаний станут проходить в Сочи в обязательном порядке. Для них это будет добровольно-принудительно, а остальные потянутся туда самостоятельно, за контактами в органах власти". Политолог вспоминает, как несколько лет назад Лондонский экономический форум российского бизнеса был перенесен в Санкт-Петербург, стоило только чиновником настоятельно порекомендовать не ехать на туманный Альбион, а отправиться в город на Неве. И бизнесмены потянулись за чиновниками. Так же будет и в Сочи.
Дорого и невкусно
Сейчас в правительстве обсуждается идея создания управляющей компании с госучастием, которая бы взяла на себя поддержку в рабочем состоянии всей спортивной инфраструктуры. Она же должна и заниматься продвижением региона как туристического кластера. "Прежде всего такая компания, созданная с участием всех основных игроков, работающих в регионе, должна установить единые правила игры, взвешенную ценовую политику на номерной гостиничный фонд, согласовывать все событийные мероприятия и конференции, комплексно договариваться с авиаперевозчиками, — говорит Илья Володько. — Единственный способ Сочи выжить — это адекватные цены, чтобы они проходили по нижней планке стоимости на европейских курортах. Иначе к нам никто не поедет".
Сейчас в городе действительно цены заоблачные, если не брать в расчет официально установленные на время Игр олимпийские расценки. В прошлом году СМИ сообщали, что Федерация хоккея России (ФХР) отказалась от сбора игроков олимпийской сборной в Сочи из-за дорогой аренды льда. Один день тренировок национальной команды в Сочи обошелся бы ФХР в несколько миллионов рублей, поэтому вместо полноценного тренировочного сбора хоккеистов в августе 2013г. было решено провести собрание.
Чтобы загрузить инфраструктуру, в городе еженедельно должны проводиться крупные мероприятия. "Нопринудительный метод если и будет работать, то только короткое время, — предупреждает Андрей Рябинский. — В Сочи должно быть интересно, а для этого нужно постоянно креативить, придумывая новые и новые идеи, пока город не обретет свою собственную позитивную историю".
Приучить к Сочи
Пока же спрос на Сочи продолжает падать. И подтверждение тому — ситуация на рынке недвижимости, где цены на квартиры за минувший год "просели" на 15-20%. И пусть Олег Дерипаска и Владимир Потанин рапортуют об успешном начале продаж построенных апартаментов. Реализовать их быстро вряд ли удастся, а цены продолжат снижаться. Так, по оценкам экспертов MACON Realty Group, цены на новостройки бизнес-класса и элитного сегмента в Сочи за год понизились более чем на 16-17%. Средняя цена на жилье и апартаменты элитного класса в Сочи на начало ноября 2013г. составила 238 000 руб. за квадратный метр, бизнес-класса- 113 400 руб. Пик стоимости жилья бизнес-класса в Сочи наблюдался в конце 2008 г., когда квадратный метр обходился в среднем в 135 500 руб.
По оценкам Ильи Володько, без учета олимпийских апартаментов, на рынке остались непроданными чуть более 2000 квартир (около 35% от всех возведенных объёмов). И для их реализации потребуется не менее четырёх лет.
Проблема в том, что уже в марте на рынке жилья появятся олимпийские апартаменты (около 15 000квартир), где сейчас размещены спортсмены и участники делегаций. По оценкам экспертов, рынок будет их "переваривать" до 2024 г., что приведет к очередному снижению цен. Только в Олимпийской деревне (будущий квартал "Сочное") насчитывается 1500 апартаментов, в комплексе "Park Inn Имеретинская" — свыше 2000апартаментов, в "Малом Ахуне" — 1000, а есть ещё жилой комплекс для журналистов, в котором предусмотрено более 4000 квартир.
Снижение цен ждёт и квартиры экономкласса. Вначале февраля стало известно, что ОАО " РЖД" обяжут выкупить жилье в Адлере и Хосте, возведенное "РЖДстроем" по заказу " Олимпстроя". Это 3500 квартир общей площадью около 600 000 кв. м. Монополия заплатит за него 10,4 млрд руб., то есть около 30 500 руб. за "квадрат". Понятно, что большинство из них РЖД выставит на продажу. Учитывая, что стоимость "квадрата" в Сочи начинается примерно от 40 000 руб., компанию не наказали, а сделали ей неплохой подарок.
В общем, официально на Олимпиаде вряд ли кто смог заработать (коррупционные бюджеты, о которых мы наверняка скоро узнаем, не в счёт). Это и хорошо, а мировая общественность увидит, что смогла сделать Россия. Вот только поедут ли иностранцы в Сочи после Олимпиады?
В олимпийской столице уже запланировано проведение этапа гонок "Формулы-1", саммита лидеров стран "большой восьмерки", инвестиционного форума. Может быть, с годами Министерство спорта РФ приучит к Сочи спортсменов, а Кремль — мировых политиков и бизнесменов. Загрузить туристическую, деловую и спортивную инфраструктуру реально, но для этого требуются политическое решение и, как всегда, "ручное" управление. Иначе Сочи ждёт судьба Владивостока, где объекты, построенные к саммиту АТЭС, продолжают пустовать.
